Na cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário é devido o ITBI?

O ITBI é um tributo, de competência municipal, cobrado quando há transferências onerosas de imóveis.
O pagamento do imposto, previsto no inciso II do art. 156 da Constituição Federal, é utilizado como meio utilizado pelo comprador para regularizar o imóvel, bem como para garantir seu o a serviços básicos, como água, luz e coleta de lixo.

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar. Apesar de ser um contrato dispensável, ou seja, não obrigatório, é comum de ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento.

Há grande discussão sobre ser possível a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, sobre a Promessa de Compra e Venda.

Por certo, de acordo com o Código Civil, a Constituição Federal e o Código Tributário, não é possível tal incidência.
Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro.

Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível e gerador do tributo.

A cobrança do Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Imóveis está vinculada à existência de registro do instrumento no cartório competente.

Para os Tribunais Superiores, é indevida a cobrança de ITBI realizada ao promitente comprador, quando realizada em momento anterior ao registro do título de efetiva transferência da propriedade.

O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

É descabida eventual exigência tributária feita pelo município, no que tange ao recolhimento do ITBI, sem a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

Por fim, de acordo com a legislação, o Contrato de Promessa de Compra e Venda só atrairia a incidência do tributo quando houvesse a presença de dois requisitos cumulativos: (a) inexistência de cláusula de arrependimento; e (b) registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Sem atendimento a esses dois requisitos, cumulativos, não se ite a incidência do ITBI sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Alessandro Guimarães é sócio-fundador do escritório Alessandro Guimarães Advogados
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